Víctor M. Requejo

En los últimos 15 meses, el gremio de sofomes y sofoles hipotecarias comenzó a evidenciar una serie de problemas que se habían venido acumulando a lo largo del tiempo y se hicieron presentes cuando escaseó el fondeo, hasta cerrarse las fuentes de recursos privados a las que aquel gremio acudía para atender a su clientela.

Cuando el mercado inmobiliario estuvo boyante, es decir, hasta antes del segundo semestre del 2008, en que todo lo que se construía se vendía porque había créditos para su adquisición, los proyectos que llegaban a fallar no representaban un mayor problema, o para que los sacara adelante otro promotor, o para que las sofoles-sofomes crearan las reservas necesarias a través de las cuales absorbían las posibles perdidas.

Pero cuando el mercado de media y residencial se fue saturando de viviendas y comenzaron a menudear los proyectos que no se vendían dentro de los plazos contratados, y hubo que reestructurar más préstamos e incrementar las reservas para cuentas malas, la situación financiera de estas financieras empezó a complicarse.

Con la llegada del tsunami financiero iniciado en el mercado inmobiliario de EU, que tambaleó las economías de los países fuertes y con mayor razón las de los débiles, los inversionistas no sólo huyeron de los papeles hipotecarios e inmobiliarios si no que comenzaron a pedir de regreso los recursos de las emisiones que se vencían, fue cuando las sofomes no pudieron devolver el dinero porque lo tenían prestado y para no caer en default pidieron a la Sociedad Hipotecaria Federal les auxiliara. Ésta intervino para salvar de un desastre al mercado de los inversionistas en papeles inmobiliarios, que podría contaminar al resto del mercado de valores de renta fija.

Por supuesto que su intervención le costó muchos millones de pesos en forma de reservas que constituyó para enfrentar las pérdidas. Ante este panorama, en los medios oficiales se comentó que el sistema de sofoles-sofomes ya no funcionaba, que era cierto que contribuyó durante un tiempo al desarrollo del sector de vivienda, cuando la banca se salió del mercado en 1995, pero que ahora el fracaso de varias de las más importantes evidenció que no es por esa vía como debe abastecerse de fondos al mercado de vivienda.

A mí me parece que a este comentario le falta análisis.

Las sofomes...

Las sofoles fueron en su origen y lo son aún, un grupo de empresas especializadas en financiar a un sector específico de la economía, lo que les permitió preparar a personas y sistemas en un solo tipo de crédito para abaratar el costo de operación, y de esa forma abaratar el crédito.

Su debilidad original era que no se les permitía captar recursos del público más que a través de la emisión de papel previamente calificado por una calificadora de valores y puesta en el mercado a través de la Bolsa Mexicana de Valores.

Para contrarrestar lo anterior se estableció que las empresas serían no reguladas, tal y como se les trataba a sus pares en EU y Canadá, quienes pidieron dentro de los acuerdos del Tratado de Libre Comercio, que México contara con este tipo de empresas.

Para hacer crecer este sistema de fondeadores hipotecarios y ante la circunstancia de que la banca privada se retiró en 1995-1996 del crédito, el gobierno alentó con financiamientos muy generosos su desarrollo, propiciando que varias estuvieran consolidadas para el año 2000 y pudieran incursionar en el mercado de valores privado para irse quitando la tutela de SHF.

Ahora bien, aun cuando formalmente Hacienda no regulaba a las sofoles, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores las visitaba periódicamente, dentro de una actividad informal en la forma pero muy eficaz en el fondo, porque debido a esas visitas tenían sus contabilidades y sus operaciones muy en orden y transparentes.

Siguiendo las tesis liberales de moda en EU, en el sexenio pasado les copiamos y se creó otra figura, las sofomes, (sociedades financieras de objeto múltiple), que ya ni formal ni informalmente estarían reguladas. Estas empresas aparecieron además cuando abundaba el dinero, permitiendo que algunas crecieran en forma desmesurada, pero también de manera desordenada, porque no había autoridad que les fuera a la mano.

Vigilancia, fundamental

Ciertamente las empresas calificadoras hacían su trabajo respecto de cada emisión de papel o bursatilización de créditos, que hacían las sofomes, pero no investigaban si éstas cumplían con los términos a los que se obligaban en las emisiones o en las bursatilizaciones, ni hubo nadie que les impidiera dar un exceso de créditos cuando quisieron obtener una mayor participación en el negocio de los promotores, para lo que no estaban preparadas.

Los excesos disminuyeron la fortaleza de las sofomes y con los primeros problemas las dos mayores se paralizaron. El corolario de todo esto, según yo lo veo, es que lo que no funciona es la no regulación.

Las empresas financieras realizan una labor de interés general, y aun cuando capten recursos del público sofisticado que compra valores, y que uno podría pensar que si ese público se equivoca pues haya él, si el volumen de dinero que está en juego es muy importante y la financiera fracasa, son numerosos los inversionistas que resultan dañados, lo que lesiona al mercado y entonces la autoridad para apoyar a éste tiene que entrar al rescate.

Debemos estar conscientes de que el que pide dinero tiene que estar sujeto a reglas, desde luego que no aten de manos ni le impidan cumplir su función, pero sí reglas que, para empezar, le obliguen a invertir capital propio para proteger las inversiones que no tienen garantías adecuadas, pero además se requiere de normas para vigilar la sanidad del crédito y la rectitud y solvencia moral de quienes se dedican a esa actividad.

Ya hemos visto en México y en el extranjero que no basta con la participación de las calificadoras de valores, ni con la función del auditor externo, es indispensable la participación de la autoridad que vigile y en su caso sancione el cumplimiento de la normatividad.

Legislar en este sentido es lo que conviene y procede hacer, no anatematizar a un sector que la autoridad dejó suelto y que no pudo resolver los problemas cuando se presentaron.

Si a esas vamos tampoco los supo resolver la banca (privada y pública) en 1995 y la mayor parte quebró, y entonces no se dijo que ese modelo no funcionaba. En todo caso la regulación se hizo más rígida, la cual no ha impedido que el sector bancario volviera a resurgir. Así sucederá con las sofolessofomes, si la autoridad toma las medidas adecuadas y las implementa con un sentido propositivo, en beneficio del sector de vivienda.